Налоги при покупке и продаже недвижимости: что важно знать

Покупка и продажа недвижимости сопровождается рядом налоговых обязательств, которые необходимо учитывать для правильного финансового планирования и минимизации расходов. В статье подробно рассмотрены ключевые налоги, возникающие при операциях с недвижимостью, особенности их исчисления, а также даны рекомендации по правильной оценке налоговых обязательств.

Основные налоги при покупке недвижимости

При приобретении недвижимости покупатель сталкивается с несколькими видами налогов и платежей, которые напрямую влияют на итоговую стоимость сделки и её экономическую привлекательность.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) продавца

Хотя обязанность уплаты НДФЛ лежит на продавце, покупателю важно понимать налоговую базу и последствия. Продавец обязан уплатить налог с дохода от продажи недвижимости, если имущество находилось в собственности менее минимального установленного срока владения. В 2024 году минимальный срок — 5 лет для объектов, приобретённых после 1 января 2016 года, и 3 года для объектов, приобретённых ранее.

Если продавец владел недвижимостью недостаточный срок, налог составляет 13% для резидентов России и 30% для нерезидентов от суммы дохода, то есть разницы между ценой продажи и ценой покупки объекта. Если же имущество было в собственности больше минимального срока — налог не взимается.

Налог при переходе права собственности — налог на переход права

В российском законодательстве данный налог отсутствует, однако расходы на оформление перехода права собственности включают государственную пошлину за регистрацию сделки в Росреестре. На 2024 год стандартная ставка госпошлины для физических лиц — 2 000 рублей за регистрацию права собственности.

Налог на добавленную стоимость (НДС)

НДС при сделках с недвижимостью чаще всего не уплачивается физическими лицами, однако при покупке у юридического лица, являющегося плательщиком НДС, налог включается в стоимость объекта. В таких случаях ставка НДС составляет 20%. Покупателю важно учитывать, что НДС не является дополнительным налогом для физических лиц, а входит в цену объекта.

Иные расходы и налоги при покупке

Кроме налоговых сборов, при покупке недвижимости необходимо учитывать расходы на услуги нотариуса, оформление ипотечного кредита (если применимо), услуги оценщика и комиссии агентства недвижимости.

Налоги при продаже недвижимости

Продажа недвижимости влечёт за собой обязательство по уплате налогов с полученного дохода, если не выполнены условия освобождения.

Налог на доходы физических лиц при продаже

Основной налог — НДФЛ с дохода, полученного от продажи. Расчёт налога производится как разница между ценой продажи и ценой приобретения, либо с применением налоговых вычетов, если продавец имеет право на них.

Размер налога и налоговые вычеты

Условие	Ставка НДФЛ	Вычеты
Объект в собственности менее минимального срока	13% (для резидентов) 30% (для нерезидентов)	Налоговый вычет на имущество — 1 млн рублей Или вычет по документам фактических затрат
Объект в собственности не менее минимального срока	НДФЛ не взимается	—

Для снижения налоговых обязательств продавец может применить стандартный вычет в размере 1 млн рублей, либо подтвердить фактические расходы на приобретение недвижимости документально, что позволит уменьшить налоговую базу.

Налог на имущество, связанный с продажей

Налог на имущество физических лиц не зависит от операций купли-продажи, он исчисляется ежегодно исходя из кадастровой стоимости и уплачивается собственником на 1 января отчётного года.

Правильная оценка налогообложения и полезные советы

Точная оценка налоговых обязательств при сделках с недвижимостью требует внимания к деталям и учёта множества факторов. Ниже представлены ключевые рекомендации для правильного планирования.

Подтверждение стоимости приобретения

Для минимизации налога при продаже важно собрать и сохранить все документы, подтверждающие фактические расходы на покупку недвижимости, включая договоры, акты платёжных документов и иные подтверждения.

Учет срока владения

Внимательное отслеживание срока владения недвижимостью помогат избежать уплаты НДФЛ при продаже, если этот срок превышает установленные законом лимиты. Иногда выгодно подождать несколько месяцев или лет для получения освобождения от налогообложения.

Использование налоговых вычетов

Налоговый кодекс предусматривает два основных вида вычетов: имущественный (1 млн рублей) и стандартный (вычет расходов). Выбор оптимального варианта зависит от конкретной ситуации и может значительно снизить налоговое бремя.

Профессиональная помощь и консультации

Из-за сложности налогового законодательства рекомендуется обращаться к квалифицированным юристам и налоговым консультантам для анализа конкретных обстоятельств сделки, что позволяет избежать ошибок и недоплат.

Особенности налогообложения сделок с недвижимостью для юридических лиц

Если продавец или покупатель — юридическое лицо, налогообложение имеет иные характерные особенности, которые также важно знать при планировании сделки.

НДС при продаже недвижимости юридическими лицами

Для юридических лиц продажа недвижимости облагается НДС по ставке 20%. Однако при продаже жилых помещений в некоторых случаях освобождение от НДС применяется. Налог на прибыль также исчисляется с доходов от реализации.

Налог на прибыль

Доходы от продажи недвижимости юридическими лицами включаются в налоговую базу по налогу на прибыль и облагаются по ставке 20%. При этом учитываются затраты на приобретение и улучшение объекта.

Налог на имущество

Юридические лица платят налог на имущество на основе остаточной стоимости объекта на балансе. С 2022 года с нового объекта может применяться налог, рассчитываемый с кадастровой стоимости.

Практические примеры расчёта налогов при покупке и продаже недвижимости

Для лучшего понимания приведём пример расчёта налоговых обязательств при продаже квартиры.

Пример

Показатель	Данные
Цена покупки квартиры	3 000 000 рублей
Цена продажи квартиры	5 000 000 рублей
Срок владения	2 года (менее 5 лет)
Налоговый вычет	1 000 000 рублей
Налоговая база	5 000 000 – 3 000 000 – 1 000 000 = 1 000 000 рублей
Ставка НДФЛ	13%
Налог к уплате	1 000 000 × 13% = 130 000 рублей

Таким образом, продавец должен уплатить 130 000 рублей НДФЛ с продажи квартиры.

Заключение

Налоги при покупке и продаже недвижимости существенно влияют на эффективность и итоговую прибыль от сделки. Тщательное планирование, учет сроков владения, правильная документальная подготовка и использование налоговых вычетов позволяют минимизировать налоговую нагрузку. Осведомлённость по ключевым аспектам налогообложения способствует более рациональному управлению активами и финансовым рискам при сделках с недвижимостью.